Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли межевание для продажи земельного участка в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.
В 2018 году ГД РФ разработала и внесла ряд поправок в законодательство, которое регулирует порядок регистрации ЗУ и выдачи свидетельств о собственности. Согласно данным корректировкам и обновлениям, продать участок без межевания в 2023 можно, при выполнении следующих условий:
- В настоящее время действует дачная амнистия, которая подразумевает возможность продажи земельного участка без межевания, но при условии наличия у собственника кадастрового паспорта, что говорит об определении границ с конкретными координатами.
- Стороны сделки могут заключить договор о предварительной покупке земли, покупатель вносит задаток, после чего проводит процедуру межевания и получения кадастрового паспорта. Выполнение данных условий законно и не подразумевает наступление юридических последствий в будущем.
Таким образом, чтобы понять, можно ли продать земельный частик без межевания, новый собственник должен обезопасить себя и исключить сложности, то есть, самостоятельно определить границы, что позволит ему избежать судебных споров с соседями или претензии со стороны третьих лиц, в том числе, от государственных структур.
Разъяснения Росреестра
Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:
- Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
- Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
- Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
- Оплата требуемой государственной пошлины.
- Оформление правоустанавливающей документации.
- Передача полного пакета документов в МФЦ.
- Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.
Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.
Какие документы нужны для проведения сделки?
- Удостоверение личности каждого участника сделки.
- Если продавец состоит в законном браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруги, либо свидетельство о разводе
- В случае, если процедура осуществляется силами стороннего агента, потребуется нотариально оформленная доверенность.
- Оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов в отношении отчуждаемой земли со стороны продавца.
- Официальные документы, подтверждающие, что на ЗУ отсутствуют любые обременения юридического или технического характера.
- При наличии на земле капитальных строений, подлежащих регистрации –кадастровые паспорта и правоустанавливающие документы на каждый из данных объектов недвижимости.
- Рекомендуется также сделать официальную оценку стоимости объекта, предоставить отчёт с указанием рекомендованной, объективной цены на текущую дату.
Продажа доли участка без межевания
Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:
- Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
- Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
- Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
- После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.
Какие шаги нужно предпринять для межевания дачи перед продажей?
- Определение цели продажи дачи. Прежде чем приступить к межеванию, необходимо определиться с целями продажи. Возможно, вы хотите продать участок без межевания для дальнейшего узаконивания сделки покупателем.
- Получение необходимых документов. Перед проведением межевания дачи, продавец должен обратиться в органы местного самоуправления для получения необходимых документов, включая технический план.
- Оформление межевого плана. С помощью профессионального землемерного бюро или специалиста, продавец должен составить межевой план, отражающий границы участка и его размеры.
- Установление номера земельного участка. Важно уведомить органы регистрации прав на недвижимость о процедуре межевания и получить новый номер земельного участка.
- Проведение межевания. Межевание дачи осуществляется специалистами-землемерами, которые устанавливают фактические границы участка на местности.
- Оформление документов. После проведения межевания, необходимо оформить соответствующие документы, подтверждающие изменение границ участка.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Юридические аспекты сделки
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Сделки с участками без межевания
Определенно, самым важным изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невозможно проведение любых сделок. Неразмежеванные участки нельзя продать, подарить, оставить в наследство либо в качестве залога. На эту землю без ограничений действует только право пользования.
Еще до вступления в силу изменений в земельное законодательство сделки с участками без межевания были проблематичными, а стоимость подобной земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то образом совершите сделку с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. С начала 2018 года данное правило касается всех земель, в том числе и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Можно ли продать земельный участок без межевания
Межевание представляет собой элемент кадастрового учета. В 2023 году он является обязательным с точки зрения закона. Суть его заключается в точном определении координат границ земельного надела. Далее их отмечают на карте, а полученные сведения заносят в Единый государственный реестр недвижимости.
Покупая участок без межевания, нужно понимать, что те границы, которые обозначены со слов собственника, могут значительно отличаться от фактических. Конечно, в таком случае владелец запросит меньшую сумму. К тому же не исключено, что в будущем придется межевать участок на законной основе.
Когда участок зарегистрирован в ЕГРН, но не прошел межевание, он определяется в Реестре как «не имеющий точных границ». Земельное законодательство допускает такой статус надела. Если же у владельца есть право собственности на эту землю, то продать получится без проблем.
Кроме того, межевание не заканчивается только измерением участка и определением его границ. В процедуру входит оформление значительного количества документов. Это также влияет на стоимость работ. Конечно, оформить необходимые бумаги можно и самостоятельно, но это занимает определенное время.
Можно ли продать земельный участок без межевания? Можно. Иногда сделку купли-продажи участка реально провести даже без кадастрового паспорта. Это возможно в случае, если на надел имеются документы, оформленные ранее 1993 года, в которых межи не были указаны. Тогда необходимо оформить в Госгеокадастре кадастровый паспорт.
Можно ли продать дом без межевания земельного участка
Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.
- Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
- Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
- Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.
- На дом оформлено право собственности.
- Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
- Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
- Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
- Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.
- Выделение участка из общей собственности.
- При объединении двух и более участков.
- Для узаконивания «прирезков».
- Из-за конфликтов с соседями.
- Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
- Для изменения статуса участка и повышения его цены.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Прежде чем продать дачу, надо задуматься о том, все ли необходимые документы есть на руках. Часть из них потребует времени на оформление (например, получение кадастрового плана), другая часть вызовет сомнения в необходимости. Одним из таких спорных вопросов при продаже дачи в 2024 году стало межевание границ. Надо или не надо? Попробуем ответить на этот вопрос.
1. Форма и размеры усадьбы не менялись.
2. Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3. Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4. Строение есть в кадастровой палате.
5. Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6. На строение оформили право собственности.
7. Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.
Купля-продажа земельного участка без межевания
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
2.6. Принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи осуществляются при наличии кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке, полученной исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в органе кадастрового учета.
Можно ли законно продать земельный участок без межевания?
- На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
- Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
- При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
- При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
- Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.
Другой вариант, когда собственников дачи – двое. И они хотят выделить свои доли. Здесь применяется норма статьи 13 закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: собственник должен заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания (п.4).
В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.
- Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
- Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
- При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
- Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.
Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию, что продавец хочет продать не весь участок, а только его часть. В этом случае единый дачный массив делится на два участка. Такая процедура требует обязательного межевания перед продажей. И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.
1. Форма и размеры усадьбы не менялись.
2. Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3. Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4. Строение есть в кадастровой палате.
5. Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6. На строение оформили право собственности.
7. Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.
- упорядочить земельно-правовые отношения;
- оформить личное имущество граждан;
- проводить учет государственных ресурсов и управлять фондом по распоряжению территориями;
- контролировать пополнение бюджета за счет налоговых взносов граждан;
- упростить процедуру изъятия наделов для правительственных нужд.
- невозможность распоряжаться собственностью, как следствие — потеря имущества
- невозможность зарегистрировать и прописаться в доме, построенном на участке, границы которого юридически не определены
- невозможность разделения или объединения участков
- лишение либо фактическое уменьшение участка, ввиду проведения межевания соседями
- «заборные войны» с соседями.
В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?
Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.
Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.
Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.